دلیل نوسانات بازار مسکن چیست؟/ قاعده دلالی و سفته بازی بازار


کارشناسان انتظارات تورمی، کاهش بازدهی بورس و افزایش قیمت مصالح ساختمانی را از عوامل موثر در رونق مسکن می دانند.

در تیرماه امسال بیش از 67 درصد معاملات مسکن در تهران مربوط به خانه های بالای 2 میلیارد صومی و حدود 80 درصد نیز مربوط به آپارتمان های بالای 1.5 میلیارد صومی بوده است.

تیرماه سال گذشته که سطح قیمت ها زیر سطح فعلی بود، خانه های بالای یک میلیارد تومان 80 درصد معاملات را به خود اختصاص دادند. تیرماه گذشته 5071 معامله و امسال 10294 معامله در تهران انجام شده است که در واقع در حالی که قیمت ها افزایش یافته، فروش دو برابر شده است.

بر اساس شاخص بانک مرکزی، قیمت تمام شده هر متر مسکن در پایتخت در اولین ماه تابستان امسال به 41 میلیون و 704 هزار صوم رسید که نسبت به ماه قبل 5.8 درصد و نسبت به ماه قبل 39 درصد افزایش داشت. . همان ماه سال قبل معاملات نیز نسبت به خرداد ماه امسال 26 درصد کاهش داشته اما نسبت به تیرماه سال گذشته 103 درصد افزایش نشان می دهد.

نمایه های داده شده نشان می دهد که افزایش قیمت ملک در تهران نه تنها تاثیری بر کاهش معاملات ندارد، بلکه به عنوان یک عامل احساسی، تمایل به سرمایه گذاری در این بازار را افزایش می دهد.

افزایش 56 درصدی معاملات با واحدهای بالای 20 سال

نوع معاملات در بازار مسکن سرمایه گذاری است اما قدرت تقاضای مصرف کننده بر جهت گیری سرمایه تاثیر می گذارد. به عنوان مثال، اگرچه به گفته دلالان املاک، مصرف کنندگانی که به دنبال خرید ملک هستند حضور پررنگی در این بازار ندارند، اما آمارها توضیح می دهند که نسبت املاک با قدمت بیش از 20 سال ساخت از 13.1 درصد در تیرماه سال گذشته به 20.5 افزایش یافته است. % اما در مقایسه با سال گذشته 56 درصد رشد داشته است. این نمایه از یک سو نشان دهنده کاهش تقاضای مصرف کننده است و از سوی دیگر ممکن است نشانه ای از کاهش تزریق واحدهای آنلاک شده به بازار باشد.

بر اساس برخی اطلاعات غیررسمی، ساخت و ساز در شهر تهران به حدود 2000 دستگاه در ماه رسیده است، در حالی که در اوایل دهه 90 حدود 20000 دستگاه در تهران تولید می شد. سهم واحدهای بدون قفل از تمامی معاملات در تهران به حدود یک پنجم رسیده است، به طوری که اکثر خریداران به دنبال ساخت های جدید هستند اما توانایی خرید ندارند.

بررسی‌ها نشان می‌دهد که اولویت اصلی خریداران، املاک باارزش با امکانات رفاهی کامل است، اما سهم املاک کلنگی در معاملات هر ماه در حال افزایش است. در اصل، متناسب کردن ظرفیت واقعی با سطوح قیمت، جهت سرمایه گذاری در بازار املاک را تغییر می دهد.

افزایش تمایل به سرمایه گذاری در بازار مسکن تهران باعث شده است که این بخش طی سه ماه گذشته با سه افزایش قیمت متوالی 6.1، 8.4 و 5.8 درصدی مواجه شود. این روند صعودی در شرایطی رخ داد که بازار در اوج ازدحام قرار دارد، اما تاثیر انتظارات تورمی، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و تاثیر ریسک‌های غیراقتصادی بر بازار مسکن را نمی‌توان نادیده گرفت. به نظر می رسد با توجه به ثبات نسبی نرخ ارز، ریزش بورس و کاهش قیمت خودرو، بخشی از وجوه برای حفظ ارزش ملک به سمت بازار مسکن رفت.

برخی شواهد حکایتی حاکی از آن است که در سیزدهم مرداد ماه به دلیل رکود بازار خودرو و بورس، بازار مسکن از امنیت نسبی برخوردار است. در مرداد ماه، متوسط ​​قیمت پیشنهادی هر متر مربع نسبت به تیرماه 4.1 درصد افزایش نشان داد. به گفته فعالان املاک، تعداد معاملات بالای 10 هزار معامله باقی خواهد ماند و این شرایط تا پایان شهریور ادامه خواهد داشت.

دو خلأ قانونی در مورد مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی، کل بازار مسکن را به نفع سفته بازان و به ضرر مصرف کنندگان نگه داشته است. تقریباً سه سال پیش که این قوانین از سوی دولت و مجلس مطرح شد، به دلیل نبود زیرساخت ها و داده های کافی، اجرایی نشد. بر اساس آخرین آمار ارائه شده از سوی سازمان امور مالیاتی، با وجود شناسایی 568 هزار واحد آزاد در 9 ماهه سال گذشته، میزان مالیات وصول شده از این واحدها در سه ماهه نخست امسال تنها 5 میلیون و 800 هزار تومان بوده است.

ظرفیت بازار مسکن در اطراف تهران تکمیل شد

سعید لطفی کارشناس بازار مسکن در تشریح وضعیت کنونی این بازار می گوید: سفته بازی و گمانه زنی هایی که اکنون در بازار مسکن شاهد آن هستیم ناشی از عواملی مانند تورم، افزایش قیمت ارز، تلاطم به موازات آن است. بازارها و عدم ساخت و ساز به خصوص در هشت سال گذشته.

وی گفت: اقداماتی مانند مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه می تواند تا حدودی مانع از سفته بازی شود. اما این برنامه ها لزوماً باید با عرضه متناسب با تقاضا ترکیب شوند. این بدان معناست که ساخت و ساز باید رشد کند تا تعادل در بازار ایجاد شود.

فشار تقاضای مسکن به شهرهای مجاور سرایت کرده است.

لطفی تاکید کرد: آنچه در بازار مسکن شاهد هستیم این است که در کلان شهرها به ویژه تهران فشار تقاضا برای مسکن وجود دارد. اگر این تقاضا در قالب خرید یا اجاره برآورده نشود، پدیده هایی مانند حاشیه نشینی، نامناسب بودن مسکن، ساختمان های ناکارآمد، مهاجرت به حومه شهر و … را به دنبال دارد که البته به نظر می رسد ظرفیت شهرهای مجاور به پایان رسیده است. و قیمت مسکن در این مناطق نیز رشد چشمگیری داشته است.

لطفی گفت: دولت طرح نهضت ملی مسکن را با هدف ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی در نظر گرفته است، اما به نظر می رسد این طرح با مشکلاتی مواجه است که مهم ترین آن کمبود سپرده به دلیل کمبود ظرفیت است. متقاضیان این در حالی است که در ساخت و ساز با تورم بیش از 50 درصدی مواجه هستیم. دولت اعلام کرده است که در ماه های آینده 100 هزار واحد آپارتمان را افتتاح می کند، اما این تعداد ممکن است پاسخگوی تقاضای موثر در بازار مسکن نباشد.

این کارشناس بازار مسکن پیشنهاد کرد دولت برای بخش خصوصی شرایط مناسبی را برای ساخت مسکن فراهم کند و گفت: کاهش هزینه صدور پروانه، کاهش مالیات ساختمان، وضع مالیات بر سفته بازی، کنترل قیمت مصالح ساختمانی و تامین این امر می تواند روند ساخت و ساز را به سمت بالا هدایت کند. در این صورت می توان امیدوار بود که در میان مدت بازار مسکن ثبات نسبی پیدا کند.